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2 Dic

Reformas al Código Civil del Estado de Nuevo León en materia de Caso Fortuito y Fuerza Mayor, y su impacto en el Arrendamiento Comercial

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La pandemia ha provocado millones de muertes y demás consecuencias económicas y sanitarias, los gobiernos han tenido que revisar y reajustar sus medidas, lineamientos, regulaciones, y se han visto en la necesidad de crear o modificar leyes para poder ser implementadas o reajustadas a situaciones como la que estamos viviendo al día de hoy. En el caso de Nuevo León y nuestra legislación civil vigente hubo oportunidad de modificar ciertos artículos del mismo, puesto que antes del 2 de octubre del 2020 no se tenía previsto algún supuesto como el que estamos viviendo en materia de arrendamiento u otros contratos comerciales que pudieran celebrarse y no han podido proceder por la misma situación.

Es importante mencionar que dicho ordenamiento no tenía previsto a la fecha algún caso parcial o totalmente similar a lo que estamos viviendo el día de hoy de manera global y no se había tenido la necesidad de establecer o formalizar sobre este tema. De igual manera, nuestra prioridad como GPH es siempre es y será mantener informados a todos los ciudadanos y en especial los clientes de la firma, para que tengan información útil al momento de la toma de decisiones y proyectos legales. Los artículos modificados del Código Civil para el Estados de Nuevo León fueron el 2005 y 2326.

El artículo 2005 solamente contemplaba el caso fortuito y se adiciono la fuerza mayor a lo que dicho artículo quedo como sigue: “Nadie está obligado al caso fortuito o fuerza mayor, sino cuando ha dado causa o contribuido a él, cuando ha aceptado expresamente esa responsabilidad, o cuando la ley se la impone”. 

En tema de arrendamiento el articulo 2326 fue modificado, a lo que se le agrego un segundo párrafo al artículo en comento para quedar como sigue: “Si solo se impide en parte el uso de la cosa, podrá el arrendatario pedir la reducción parcial de la renta, a juicio de peritos, a no ser que las partes opten por la rescisión del contrato, si el impedimento dura el tiempo fijado en el artículo anterior.

Los arrendatarios de bienes inmuebles en los cuales se realicen actividades de giro comercial y que resulten perturbados en el disfrute de los mismos como consecuencia de la aplicación de declaratoria de emergencia de protección civil o sanitaria emitida por autoridad competente, en la cual se ordene el cese de las operaciones comerciales de giro comercial que le resulte aplicable, podrán tener derecho a una rebaja de la rente durante el tiempo que dure la declaratoria de emergencia y la prohibición de la apertura de sus comercios sobre la circunscripción territorial en la que se ubique el inmueble en términos de lo pactado entre el arrendador y arrendatario o a falta de acuerdo, lo que defina la autoridad competente.

Por lo que se puede deducir que cada arrendatario que por un supuesto de fuerza mayor emitido o declarado por una autoridad competente tendrá derecho a una reducción de la cantidad dada cada mes en contraprestación por el arrendamiento si su negocio fuese cerrado o cese sus operaciones.

Dichas reformas fueron publicadas el 4 de octubre de 2020 y entraron en vigor el 5 de octubre del presente año a consecuencia de la emergencia sanitaria que actualmente se está viviendo. Teniendo en cuenta lo anterior es recomendable aplicar dichos supuestos en los contratos de arrendamiento que serán celebrados o sus convenios modificatorios para tener una formalidad de los firmantes respecto a los pasos a seguir en caso de dicho supuesto.

Lic. Brenda Gonzalez

Gloria Ponce de León & Hernández

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