Desde que inicio la Pandemia por el COVID-19 y lo largo de estos meses es bien conocido que todos los sectores de alguna u otra manera se han visto afectados, ya sea en pequeña o gran escala, toda vez que, en su gran mayoría y por mandato de autoridad se requirió la suspensión temporal de actividades no esenciales como medida cautelar para evitar la propagación del COVID-19. Dicho lo anterior, es evidente que el suspender actividades/operaciones en una empresa con independencia de su tamaño, conlleva un impacto negativo en sus ingresos, sin dejar de fluir los egresos.
Si bien, hay algunos negocios que ya han reanudado sus actividades tomando en cuenta las medidas de salud emitidas por las autoridades competentes, hoy en día aún existen negocios que continúan con operaciones suspendidas, por lo que los efectos negativos continúan incrementando.
Por lo general, en los contratos se establece la cláusula comúnmente conocida como “Caso Fortuito o Fuerza Mayor”, la cual pretende establecer que alguna, o en su caso, ninguna de las partes será responsable del incumplimiento de las obligaciones a su cargo, cuando dicho incumplimiento derive de algún evento por caso fortuito o fuerza mayor. Si bien, actualmente nuestra legislación no establece una definición clara de dichos conceptos, la Suprema Corte de Justicia de la Nación, ha emitido diversos criterios para tratar de tener una idea más clara de dichos conceptos, estableciendo que se trata de “un acontecimiento que no se ha podido precaver o resistir, y se señalan como actos típicos los acontecimientos naturales” [1], “se trata de sucesos de la naturaleza o de hechos del hombre que, siendo extraños al obligado, lo afectan en su esfera jurídica, impidiéndole temporal o definitivamente el cumplimiento parcial o total de una obligación, sin que tales hechos le sean imputables directa o indirectamente”[2].
Por lo anterior, y ante la suspensión de actividades y en consecuencia el impedimento total o parcial del uso de los inmuebles donde se llevan a cabo las mismas, existen disposiciones legales que permiten obtener un beneficio al arrendatario respecto del pago de la renta, tal y como lo establece el Código Civil del Estado de Nuevo León en su artículo 2325, en donde se indica que para el caso de que se impida el uso total de la cosa arrendada por caso fortuito o fuerza mayor, el arrendatario tenderá el beneficio de no pagar la renta mientras dure dicho impedimento, y en caso de que dure mas de dos meses podrá solicitar la rescisión de dicho contrato. Para el caso de impedimento parcial, el arrendatario puede solicitar la reducción de la renta en la medida en que se reduzca dicho uso, a juicio de peritos. Los preceptos mencionados anteriormente también se contemplan en códigos civiles de otras entidades del país.
Es por lo anterior, que si bien este “beneficio” que el Código Civil otorga a los arrendatarios les permite tener una ayuda en sentido económico, también conlleva un impacto negativo para los arrendadores/propietarios de dichos inmuebles ya que sería un ingreso que se dejaría de percibir durante el tiempo que dure el impedimento de uso del arrendatario y en el peor escenario dejar de percibirlo indefinidamente hasta en tanto cuente con nuevo arrendatario, en este sentido las empresas dedicadas al arrendamiento de inmuebles serían las mas afectadas.
Ante estos efectos negativos que conlleva la Pandemia, es importante que tanto las personas físicas y morales que tengan algún negocio revisen las obligaciones contractuales que tienen ante terceros de manera que puedan identificar que obligaciones pueden ser más flexibles para dar cumplimiento, y priorizar las que requieren un cumplimiento más inmediato. En ese mismo tenor de ideas, sería bueno considerar una alterativa el renegociar las condiciones pactadas en contratos de arrendamientos, ligado a un dialogo abierto entre arrendador y arrendatario, de manera que permita renegociar las obligaciones contractuales buscando un ganar-ganar entre ambas partes, y reduciendo el impacto negativo que trae consigo esta Pandemia.
[1]https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/paginas/DetalleGeneralV2.aspx?Epoca=1e3e1fdfdf8fcfd&Apendice=1000000000000&Expresion=fuerza%2520mayor%2520concepto&Dominio=Rubro,Texto&TA_TJ=2&Orden=1&Clase=DetalleTesisBL&NumTE=45&Epp=20&Desde=-100&Hasta=-100&Index=1&InstanciasSeleccionadas=6,1,2,3,4,5,50,7&ID=330077&Hit=38&IDs=298475,302571,303019,371828,371829,372062,372063,372186,373070,306660,807558,350662,375153,375647,377852,378159,378923,330077,310427,310716&tipoTesis=&Semanario=0&tabla=&Referencia=&Tema=#
[2]https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/paginas/DetalleGeneralV2.aspx?Epoca=1e3e1fdfdf8fcfd&Apendice=1000000000000&Expresion=caso%2520fortuito%2520o%2520fuerza%2520mayor%2520elementos&Dominio=Rubro,Texto&TA_TJ=2&Orden=1&Clase=DetalleTesisBL&NumTE=14&Epp=20&Desde=-100&Hasta=-100&Index=0&InstanciasSeleccionadas=6,1,2,3,4,5,50,7&ID=245709&Hit=9&IDs=2016916,2015097,2006319,2002608,175254,176131,184202,225221,245709,803068,376296,354146,359283,361075&tipoTesis=&Semanario=0&tabla=&Referencia=&Tema=#
Licenciada Natalia Montoya Hernández
Gloria Ponce de León & Hernández
