房地产

产权：财产登记处与农地沿革怎么说

工业场地的尽职调查始于两个互不相通的登记机构。州财产登记处显示地块的产权链、抵押负担、地役权和诉讼登记，我们研读完整历史，而不只是无负担证明。国家农地登记处显示土地是否曾为村社或集体土地，若是，是否已正确转换为完全私有产权（dominio pleno）。通过有缺陷的程序脱离农地制度的土地，是价格可疑地便宜的场地背后的经典陷阱，任何公证人或产权保险事后都无法修补。

随后我们确认卖方文件与实地情况一致：地籍记录、测量边界、房产税和水费账户以及占有状况。契据尺寸与围墙之间的差异，是一场应在锁定价格之前、而非之后进行的谈判。

土地用途与许可：这道工艺能在这里运行吗？

第二层真相在市政层面。土地用途许可必须允许客户将要运营的特定工业活动，包括其强度、排放和物流；随后是建设许可、道路红线与门牌号、民防审批，以及（如适用）交通影响研究和州级环境影响批复。在工业园区内，土地用途问题通常已经解决，但园区内部规章和登记在地块上的限制性约定对租户的约束力与法律相同，同样需要研读。

在签署任何文件之前，我们对每一处场地只问一个问题：客户的工艺能否在这里、在这一分类下、与这些邻居共处、并在五年后以这一规模获得许可？答案是一份文件，而不是经纪人的保证。

公用设施即尽职调查：CFE、CONAGUA 与园区

没有电力和用水可行性的地块只是一座昂贵的仓库。最近变电站的电网容量、含水层或灌区的可用水量，以及工业园区实际承诺的基础设施，与产权审查并行核实，向 CFE 和 CONAGUA 以及开发商求证，因为这些周期通常比建设更长。这项工作的许可层面在我们的能源业务中说明；其不动产层面是把开发商或卖方的承诺变成可执行的义务。

这在合同中完成：与可行性结果挂钩的先决条件、附有日期和违约金的交付义务，以及基础设施未到位时的退出权。客户永远不应拥有或租用一处其工艺无法运行的场地。

工业园区租赁：定制建造、三净租约与法院会执行什么

墨西哥的工业租赁受不动产所在州的民法典管辖，各州法典有各自的形式要求和最长期限。长期租约应在公证人面前签署并在财产登记处登记，因为这才是使其约束建筑物新所有人的方式。以美元计价的租金有效，租户有权按付款日汇率以比索支付；工业物业租金需缴纳增值税；违约金条款可执行，但不得超过主债务的价值，这正是担保比违约金更重要的原因。

定制建造（build-to-suit）和三净（triple net）结构是市场标准，谈判围绕标准格式留白的细节展开：交付状态与延误后果、由谁维护结构和屋顶、运营费用如何审计、扩建与续约选择权，以及工厂搬迁时租户如何退出。我们依据墨西哥法院或仲裁庭实际会适用的标准谈判，而不是依据开发商境外贷款人批准的格式。

交割：公证人、税负与信托

墨西哥的不动产转让在公证人面前完成并在财产登记处登记；公证人还计算并代扣交易触发的税款。买方缴纳州或市的不动产取得税，税率因地而异；卖方就增值缴纳所得税；增值税适用于工业用途的建筑物，土地则免税。这些金额应在报价之前就纳入模型，而不是出现在交割结算单上。

信托（fideicomiso）以两种角色出现：作为外国人在限制区持有住宅不动产的强制载体，以及作为开发项目、合资和融资收购中的自愿结构，由一家墨西哥银行作为受托人持有产权并执行各方指示。当交易或地点需要时我们搭建信托；当由墨西哥运营公司直接收购即可达到目的时，我们不建议使用。

当场地有工业历史时，环境尽职调查与产权审查并行：根据墨西哥废弃物法，受污染场地的所有人和占有人对修复负责，因此合同必须在钥匙易手之前分配这一风险。

常见问题

外资墨西哥公司可以在美墨边境附近购买工业用地吗？

可以。限制区规则（距边境一百公里、距海岸五十公里）禁止外国人直接拥有，但有外国股东的墨西哥公司可以通过向外交部发出通知，在该区域取得工厂或仓库等非住宅用途的不动产。只有该区域内的住宅不动产需要信托。

工业场地的法律尽职调查涵盖什么，需要多长时间？

财产登记处的产权与负担、国家农地登记处的农地沿革、地籍与测量的一致性、市政和州级的土地用途与许可状况、向 CFE、CONAGUA 和园区核实的公用设施可行性、场地历史需要时的土壤环境状况，以及卖方自身的状况。时间取决于登记机构和市政的答复速度，因州而异；纪律在于答案到齐之前不锁定价格。

我们应该租还是买工厂？

这更多是财务和运营决定，而非法律决定，我们不假装相反。租赁保留资本并缩短投产时间，尤其在有现成库存的园区，法律工作集中于租约条款。购买带来对资产及其扩建的控制，法律工作集中于产权、土地用途和税负。两种情形下我们坚持的是同一件事：签约前确认公用设施可行性和可许可性。

以美元计价的租金在墨西哥可以执行吗？

可以。以外币计价的债务有效，墨西哥货币法赋予债务人按付款日公布汇率以比索清偿的权利。墨西哥的工业租赁通常以美元计价；需要谈判的条款是汇率机制和租金调整，而不是货币本身。

如果土地过去是村社土地怎么办？

那么在任何资金流动之前，档案必须显示已完整、有效地转换为完全私有产权，并同时登记于国家农地登记处和财产登记处。墨西哥很大一部分土地在某个时期都曾是农地，因此村社历史本身不是问题；有缺陷地脱离农地制度才是问题，而买方在交割后无法补救。