Aparte el terreno de su planta, pero no lo compre hasta tener asegurados la conexión eléctrica y el agua
La red eléctrica estudia el sitio, no la escritura, y cambiarlo cuesta otro estudio. El agua ya no se transmite con el terreno. Cómo apartarlo sin comprarlo.
Por Georgina Hernández Valencia · GP&H Legal
En corto
Ni antes ni después: en medio, con un contrato que le aparte el terreno sin obligarlo a comprarlo. Para estudiar su conexión, la red eléctrica no le pide ser dueño del terreno, pero sí un sitio definido, con coordenadas y polígono. Si después cambia de sitio, el Manual de interconexión lo considera una Modificación Técnica: el estudio se repite y se vuelve a pagar. Y en cuanto el CENACE instruye la firma del contrato de conexión, ya no se puede cambiar nada.
Con el agua, el problema es distinto. Desde la reforma de diciembre de 2025, los derechos de agua de un terreno ya no se transmiten con la compraventa: la autoridad los reasigna conforme al nuevo artículo 37 BIS 1 de la Ley de Aguas Nacionales. Que el terreno tenga pozo ya no garantiza que usted se quede con el agua.
En la práctica, lo que conviene es elegir el sitio, firmar una promesa u opción de compra sujeta a condiciones medibles, solicitar los estudios sobre ese sitio y formalizar la compra cuando estén los resultados. En esta guía explicamos qué pide cada autoridad respecto del terreno, en qué momento, y cómo redactar esas condiciones.
1. Por qué la pregunta tiene trampa
Quien compra primero y estudia después puede quedarse con un terreno que la red no puede conectar en el plazo ni al costo que el proyecto aguanta. Quien estudia primero sin asegurar el terreno puede perderlo, y con él el estudio, porque el estudio está ligado a la ubicación.
El estudio se hace sobre el sitio, no sobre el proyecto. Para el Estudio de Impacto de un Centro de Carga, el Manual de 2018 pide un diagrama geográfico con la localización y coordenadas geodésicas (Tabla 6) y un archivo KMZ con el polígono del Centro de Carga, las líneas de conexión a la red y la ubicación física de su subestación (Anexo IV, apartado IV.9.1). Para las centrales eléctricas se pide lo mismo (Tablas 3 a 5).
Cambiar de sitio obliga a pagar otro estudio. El Manual define como Modificación Técnica, entre otras, «el cambio en la ubicación de la Central Eléctrica o Centro de Carga» y el cambio del punto de conexión (numeral 1.5.62). Si el cambio se notifica durante el Estudio de Impacto o el de Instalaciones, el CENACE concluye el estudio en curso y toma en cuenta la modificación en un nuevo Estudio de Impacto (numeral 6.1.3), que se cobra por separado (numeral 11.1.2).
Una vez instruida la firma del contrato, ya no hay cambios. «El Solicitante no puede realizar ninguna Modificación Técnica o Modificación No Técnica una vez que el CENACE haya instruido la suscripción del Contrato» (numeral 6.1.5).
El Manual se expidió con la ley anterior. Se sigue aplicando en lo que no se oponga a la Ley del Sector Eléctrico y a su Reglamento, hasta que se emitan las disposiciones que lo sustituyan (Cuarto transitorio del Reglamento, DOF 3 de octubre de 2025). Lo explicamos en nuestra guía sobre la energización de una planta.
2. Qué le pide la red sobre el terreno, y en qué momento
| Etapa | Qué se pide sobre el terreno | Fuente |
| Solicitud y Estudio de Impacto | Ubicación con coordenadas y polígono KMZ. No se pide título | Manual de 2018, Tablas 3 a 6 y Anexo IV |
| Cambio de sitio antes de que se instruya el contrato | Es Modificación Técnica: nuevo Estudio de Impacto, con su costo | Manual, numerales 1.5.62, 6.1.3 y 11.1.2 |
| Instrucción para firmar el contrato | Ya no se admiten cambios | Manual, numeral 6.1.5 |
| Requisición del contrato de conexión | Documentos que acrediten «la legítima posesión o control, copropiedad, propiedad del predio» o, en su defecto, escrito bajo protesta de decir verdad de que se obtendrá en los tiempos de desarrollo del proyecto | Manual, numeral 12.1.3, inciso j |
| Permiso de generación o almacenamiento, si lo hay | «Acreditar la propiedad, posesión legítima, uso o goce del predio» | Reglamento de la LSE, artículo 23, fracción IV |
| Manifestación de Impacto Social, si aplica | La autorización deja de valer si el cambio de ubicación identifica nuevas localidades o comunidades, y se necesita antes de empezar a construir | Reglamento de la LSE, artículos 202, fracción I, y 205 |
En resumen: la red necesita un sitio desde el primer día, pero no necesita escritura sino hasta el contrato, e incluso en esa etapa el Manual acepta un escrito bajo protesta acompañado de los documentos de posesión. El permiso de generación, en cambio, sí exige acreditar el predio desde la solicitud.
Lo que queda en duda: el Manual no dice si un contrato de promesa o de opción cuenta como «control» del predio para efectos del inciso j. No conocemos ningún criterio publicado al respecto. Por eso conviene que el contrato con el vendedor lo obligue expresamente a cooperar en esa etapa (sección 5).
Cuánto tiempo hay que tener apartado el terreno. Para un Centro de Carga, el Manual establece que la solicitud debe atenderse en no más de 170 días hábiles (numeral 13.2.2); en nuestra guía sobre la energización de una planta desglosamos esos plazos paso por paso. Ciento setenta días hábiles son alrededor de ocho meses de calendario (170 entre 5 días hábiles por semana da 34 semanas, más los días inhábiles). Esto es aproximado; verifíquelo contra el calendario de días inhábiles del CENACE. Es el plazo máximo que tiene la autoridad para atender la solicitud, no una garantía de resultado, y no incluye el tiempo que el solicitante tarde en completar información.
3. El agua: tres fuentes, tres riesgos distintos
El parque industrial o el organismo operador
La mayoría de las plantas manufactureras se abastece de la red del parque o del organismo operador municipal. La carta de factibilidad que emiten se rige por la legislación estatal y municipal, y su contenido cambia de un lugar a otro. Lo importante no es tener la carta, sino lo que dice: volumen o gasto comprometido, vigencia de la factibilidad, obras a cargo del solicitante y su costo, y condiciones para la conexión. Una carta sin volumen o sin vigencia no sirve como condición para cerrar la compra.
Un terreno que ya tiene pozo y concesión
Aquí es donde cambiaron las reglas. El decreto del 11 de diciembre de 2025 derogó los artículos 33 a 37 de la Ley de Aguas Nacionales, que regulaban la transmisión de títulos de concesión, y el artículo 22 reformado dispone que los derechos derivados de la transmisión de propiedad, fusión y escisión de sociedades y de derechos sucesorios «se reasignarán conforme al Artículo 37 BIS 1».
Dicho de otro modo: comprar el terreno no le da el agua. La autoridad tiene que reasignarla al nuevo titular. El régimen transitorio confirma que las transmisiones ya se rigen por las reglas nuevas, aunque para casi todo lo demás se sigan aplicando las anteriores (Segundo transitorio), y el mecanismo de reasignación es aplicable desde el 9 de junio de 2026.
Lo que todavía no está claro es cómo funcionará en la práctica: cómo se tramita, cuánto tarda y con qué criterio se resuelve. Mientras eso no se aclare, no hay que valuar un terreno como si el agua viniera incluida. Si el precio incluye el pozo, la reasignación debe ser condición para cerrar, o el precio debe distinguir lo que se paga por el terreno y lo que se paga por el agua.
Una concesión nueva
Si la planta necesita su propia concesión, lo primero es saber si hay disponibilidad en el acuífero o en la cuenca. Eso se revisa antes de elegir el sitio, no después. En nuestra guía sobre la reforma hídrica explicamos por qué todavía no se han publicado los criterios con los que la autoridad va a resolver.
4. Lo que no depende de la red ni del agua, pero también decide el sitio
Uso de suelo. Lo autorizan los municipios, que tienen la facultad de «autorizar, controlar y vigilar la utilización del suelo» (artículo 115, fracción V, inciso d, de la Constitución). Que el uso de suelo sea compatible con el proceso de la planta es otra condición que debe estar acreditada antes de cerrar.
El régimen del terreno. Si el terreno es de origen ejidal y no ha terminado su conversión a dominio pleno, una sociedad no puede adquirirlo con seguridad. La revisión del título la tratamos en nuestra guía de bienes raíces industriales.
5. Cómo apartar el terreno sin comprarlo
El Código Civil Federal permite asumir «la obligación de celebrar un contrato futuro» (artículo 2243). La promesa puede ser unilateral o bilateral (artículo 2244) y, para ser válida, «debe constar por escrito, contener los elementos característicos del contrato definitivo y limitarse a cierto tiempo» (artículo 2246). La compraventa de inmuebles se rige por el código civil del estado donde se ubica el terreno. La mayoría de los códigos locales sigue en este punto el modelo federal, pero hay que cotejar los artículos contra el código que aplique.
La obligación de comprar puede sujetarse a una condición suspensiva, es decir, aquella «de cuyo cumplimiento depende la existencia de la obligación» (artículo 1939). Al redactarla hay que tener presente un límite: «cuando el cumplimiento de la condición dependa de la exclusiva voluntad del deudor, la obligación condicional será nula» (artículo 1944). Una condición como «si el comprador queda satisfecho con la factibilidad» corre ese riesgo. Las condiciones deben ser hechos que se puedan comprobar.
Las condiciones que proponemos, todas medibles:
| # | Condición | Cómo se acredita |
| 1 | Estudio de Impacto o de Instalaciones del CENACE con obras de conexión y refuerzo cuyo costo y plazo no rebasen un tope fijado en el contrato | El estudio notificado |
| 2 | Factibilidad de agua por escrito, con volumen o gasto mínimo y vigencia | La carta del parque o del organismo operador |
| 3 | Si el precio incluye un pozo: resolución de reasignación a favor del comprador | La resolución de la autoridad |
| 4 | Uso de suelo compatible con el proceso | La licencia o constancia municipal |
| 5 | Título libre de pendientes de régimen agrario y de gravámenes | La revisión del título y los certificados del Registro Público |
Y cuatro cláusulas que no deben faltar:
- Un plazo cierto, calculado con los tiempos de la autoridad. La promesa debe durar lo suficiente para cubrir los 170 días hábiles del Manual, más el tiempo que necesite el comprador, más un margen. Si se pacta prórroga, que sea por un número determinado de periodos y no automática ni indefinida: el artículo 2246 exige que la promesa se limite a cierto tiempo.
- Acceso al predio para levantamientos, mecánica de suelos y lo que pida el CENACE.
- Cooperación del vendedor para entregar los documentos de posesión o control que se exigen en la etapa del contrato de conexión (numeral 12.1.3, inciso j, del Manual) y, si hay generación, para el permiso (artículo 23, fracción IV, del Reglamento).
- Qué pasa con el depósito si una condición no se cumple: se devuelve, se lo queda el vendedor o se reparte. Es la cláusula que más se negocia y la que más se olvida.
6. El orden que recomendamos
| # | Paso | Por qué en ese orden |
| 1 | Preseleccionar dos o tres sitios y revisar en cada uno la disponibilidad de agua y el uso de suelo | Son los filtros más baratos |
| 2 | Firmar una promesa u opción sobre el sitio preferido, con las condiciones de la sección 5 | Asegura el sitio que se va a estudiar |
| 3 | Presentar la solicitud al CENACE con la carga de plena operación y el polígono definitivo | Cambiarlos después cuesta un nuevo estudio |
| 4 | Al mismo tiempo, tramitar la factibilidad de agua y, si aplica, la reasignación del pozo | Cada trámite tiene sus propios plazos |
| 5 | Formalizar la compra cuando se cumplan las condiciones, antes de pedir que se instruya el contrato de conexión | El contrato exige acreditar el predio y ya no admite cambios |
Lo que todavía está pendiente
Las reglas que sustituyan al Manual de 2018. Si cambia la forma de acreditar el predio o el tratamiento de los cambios de ubicación, cambian las secciones 1 y 2.
Cómo funcionará la reasignación de agua. El artículo 37 BIS 1 ya es aplicable, pero la autoridad no ha definido sus criterios ni sus tiempos. Actualizaremos esta guía cuando lo haga.
Análisis complementario
Fuentes: Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, artículo 115, fracción V; Reglamento de la Ley del Sector Eléctrico, Diario Oficial de la Federación, 3 de octubre de 2025, artículos 23, 202 y 205, y Cuarto transitorio; Manual para la Interconexión de Centrales Eléctricas y Conexión de Centros de Carga, Diario Oficial de la Federación, 9 de febrero de 2018, numerales 1.5.62, 6.1.3, 6.1.5, 11.1.2, 12.1.3 y 13.2.2, Tablas 3 a 6 y Anexo IV; Decreto por el que se expide la Ley General de Aguas y se reforman, adicionan y derogan diversas disposiciones de la Ley de Aguas Nacionales, Diario Oficial de la Federación, 11 de diciembre de 2025, artículos 22, 33 a 37 y 37 BIS 1 de la Ley de Aguas Nacionales, y artículos transitorios; Código Civil Federal, artículos 1939, 1944 y 2243 a 2246. Corte informativo: 3 de octubre de 2026, fecha en que se verificó el texto. GP&H Legal asesora a empresas nacionales y extranjeras en la instalación y operación de plantas industriales en México, con énfasis en los permisos de energía y agua de los que depende que una planta pueda operar. Esta nota es información general, no constituye asesoría legal sobre un asunto específico y no crea una relación abogado-cliente.
¿Ya apartó el terreno de su planta?
Descríbanos su proyecto: dónde está el sitio, la carga a plena operación y de dónde tomará el agua la planta. Un abogado le dice qué condiciones poner en la promesa u opción y en qué orden presentar ante el CENACE.
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Área de práctica relacionada
Energía y Recursos Naturales