先别买下您在墨西哥的工厂用地。先锁定场地，等电网和供水确认可行。
墨西哥电网研究的是场地而不是产权证书，更换场地要重新研究。水权不再随土地转移。如何在不购买的情况下锁定场地。
作者： Georgina Hernández Valencia · GP&H Legal
要点
既不是之前，也不是之后，而是在两者之间：用一份合同锁定场地，但不立即购买。 墨西哥电网研究接入并不要求您拥有土地，但要求场地明确，须提供坐标和地块多边形。如果之后更换场地，并网手册将其视为技术变更（Modificación Técnica）：研究须重新进行并再次付费。一旦国家能源控制中心（CENACE）发出签署接入合同的指示，任何内容都不得再更改。
水的问题不同。自2025年12月改革以来，土地上的用水权不再随买卖一并转移，而是由主管机关依照《国家水法》新增的第37条之二之一（Artículo 37 BIS 1）重新分配。带有水井的土地，已不能保证水井的水归您所用。
务实的做法是：选定场地，签署附有可量化条件的购买预约或选择权协议，以该场地申请研究，待结果出来后再完成购买。本指南说明各主管机关在何时对土地提出何种要求，以及如何起草这些条件。
1. 这个问题为什么是陷阱
先买地、后研究的买方，可能买到一块电网无法按项目可承受的时间或成本接入的土地。先研究、不锁定土地的买方，可能失去这块地，研究也随之作废，因为研究与地点绑定。
研究属于场地，而不属于项目。 对于负荷中心的影响研究，2018年手册要求提供标明位置和大地坐标的地理示意图（表6），以及包含负荷中心多边形、接入电网线路和变电站实际位置的KMZ文件（附件四，IV.9.1）。发电厂须提供相同资料（表3至表5）。
更换场地要付出一次研究的代价。 手册将"发电厂或负荷中心位置的变更"以及接入点的变更等定义为技术变更（第1.5.62项）。如在影响研究或设施研究期间通知变更，CENACE会完成正在进行的研究，并在一项新的影响研究中考虑该变更（第6.1.3项），另行收费（第11.1.2项）。
合同指示发出后，不得再作任何变更。 "CENACE发出签署合同的指示后，申请人不得进行任何技术变更或非技术变更"（第6.1.5项）。
该手册依旧法发布。在取代它的规定发布之前，它在不与《电力行业法》及其实施条例相抵触的范围内继续适用（实施条例第四条过渡条款，《联邦官方公报》2025年10月3日）。我们关于工厂通电的指南对此有说明。
2. 电网在何时对土地提出何种要求
| 阶段 | 对土地的要求 | 依据 |
| 申请与影响研究 | 带坐标的位置和KMZ多边形。不要求产权证书 | 2018年手册，表3至表6及附件四 |
| 合同指示前更换场地 | 属于技术变更：须进行新的影响研究并付费 | 手册第1.5.62项、第6.1.3项和第11.1.2项 |
| 签署合同的指示 | 不再允许变更 | 手册第6.1.5项 |
| 申请签署接入合同 | 证明对地块"合法占有或控制、共有、所有"的文件；或者，以宣誓声明保证将在项目开发期内取得 | 手册第12.1.3项j款 |
| 发电或储能许可（如有） | "证明对地块的所有权、合法占有、使用或收益权" | 《电力行业法实施条例》第23条第四项 |
| 能源行业社会影响评估（如适用） | 若位置变更涉及新的地区或社区，批准即告失效；开工前必须取得 | 《电力行业法实施条例》第202条第一项和第205条 |
上表说明： 电网从第一天起就需要明确的场地，但直到合同阶段才需要产权文件，而且即使在合同阶段，手册也接受附有占有文件的宣誓声明。发电许可则在申请时就要求证明对地块的权利。
上表没有解决的问题： 手册没有说明购买预约或选择权协议是否构成j款所称对地块的"控制"。我们不知道有任何已公布的相关标准。因此，与卖方的合同应明确规定卖方在该阶段的配合义务（第5节）。
场地需要锁定多久。 对于负荷中心，手册规定申请应在不超过170个工作日内处理完毕（第13.2.2项），我们关于工厂通电的指南逐步列出了各环节期限。170个工作日约合八个日历月（170除以每周5个工作日为34周，另加非工作日）。此为估算，请对照CENACE的非工作日日历核实。 这是主管机关的最长处理期限，并非对结果的承诺，也不包括申请人补充资料所需的时间。
3. 水：三种来源，三种不同风险
工业园区或供水机构
大多数制造工厂从园区管网或市政供水机构取水。其出具的可行性函受当地州和市法律管辖，内容各不相同。重要的不是有没有这封函，而是函中写了什么：承诺的水量或流量、可行性的有效期、由申请人承担的工程及其费用，以及接入条件。 没有水量或有效期的函，不能作为交割条件。
已有水井和特许权的土地
变化就在这里。2025年12月11日的法令废止了《国家水法》第33条至第37条，即原先规范特许权证书转让的条款；修订后的第22条规定，因所有权转让、公司合并和分立以及继承而产生的权利"应依照第37条之二之一重新分配"。
实际上：买下土地并不等于取得水权。 必须由主管机关将水权重新分配给新的权利人。过渡制度确认，转让已适用新规则，尽管几乎所有其他事项仍适用旧规则（第二条过渡条款）；重新分配机制自2026年6月9日起适用。
尚未确定的是实务：如何办理、需要多长时间、依据什么标准作出决定。在此之前，不应把土地当作附带水权来估价。 如果价格包含水井，重新分配应作为交割条件，或者价格应将土地与水分开计算。
新的特许权
如果工厂需要自己的特许权，首先要问的是含水层或流域是否有可用水量。这应在选址之前核实，而不是之后。我们关于水法改革的指南解释了为什么主管机关的审批标准至今没有公布具体内容。
4. 既不属于电网也不属于水，却决定场地的事项
土地用途。 由市政府批准。市政府有权"批准、控制和监督土地的使用"（《墨西哥合众国政治宪法》第115条第五项d款）。土地用途与工厂工艺相符，是交割前必须证明的另一项条件。
土地制度。 尚未完成向完全私有产权转换的村社（ejido）来源土地，公司无法安全取得。我们关于工业地产的指南介绍了产权审查。
5. 如何在不购买的情况下签约
《联邦民法典》允许当事人约定"订立未来合同的义务"（第2243条）。预约可以是单方或双方的（第2244条）；预约要有效，"必须采用书面形式，包含本约的基本要素，并限于一定期间"（第2246条）。不动产买卖适用土地所在州的民法典；上述条文是多数州效仿的范本，须对照当地法典核实。
购买义务可以附停止条件，即"其成就决定债务是否存在"的条件（第1939条）。起草时须注意一个限制："条件的成就完全取决于债务人意愿时，附条件的债务无效"（第1944条）。"如买方对可行性满意"之类的条件有此风险。条件必须是可核实的事实。
我们建议的条件，均可量化：
| # | 条件 | 证明方式 |
| 1 | CENACE的影响研究或设施研究，其接入和加固工程的费用与期限不超过合同设定的上限 | 已通知的研究 |
| 2 | 书面的供水可行性，载明最低水量或流量及有效期 | 园区或供水机构的函 |
| 3 | 如价格包含水井：主管机关作出的有利于买方的重新分配决定 | 主管机关的决定 |
| 4 | 土地用途与工艺相符 | 市政许可或证明 |
| 5 | 产权无未决的土地制度问题且无负担 | 产权审查及登记证明 |
以及四项不可缺少的条款：
- 确定的期限，以主管机关的期限为准。 预约期限应覆盖手册规定的170个工作日，加上买方自身所需时间，再留出余量。如约定延期，应限定次数，不得自动且无限期延长：第2246条要求预约限于一定期间。
- 进入地块的权利，用于测量、土壤研究以及CENACE要求的其他工作。
- 卖方配合义务，提供接入合同阶段所需的占有或控制文件（手册第12.1.3项j款），如涉及发电，还包括许可所需文件（实施条例第23条第四项）。
- 条件未成就时定金如何处理：退还、没收或分摊。这是谈判最多、也最常被遗忘的条款。
6. 我们建议的顺序
| # | 步骤 | 为什么按此顺序 |
| 1 | 初选两到三个场地，逐一核查可用水量和土地用途 | 这是成本最低的筛选 |
| 2 | 就首选场地签署附第5节条件的预约或选择权协议 | 锁定将要研究的场地 |
| 3 | 以满负荷和最终多边形向CENACE提出申请 | 事后变更要付出新研究的代价 |
| 4 | 同时办理供水可行性，如适用，办理水井的重新分配 | 它们各有自己的时钟 |
| 5 | 条件成就后、申请接入合同指示之前完成购买 | 合同要求证明对地块的权利，且不再允许变更 |
尚待明确的问题
2018年手册的替代文件。 如果证明地块权利的方式或场地变更的处理发生变化，第1节和第2节将随之变化。
水权重新分配的实务。 第37条之二之一已经适用，但主管机关的标准和期限尚未确定。确定后我们将更新本指南。
资料来源：《墨西哥合众国政治宪法》第115条第五项；《电力行业法实施条例》，《联邦官方公报》，2025年10月3日，第23条、第202条和第205条，以及第四条过渡条款；《发电厂并网与负荷中心接入手册》，《联邦官方公报》，2018年2月9日，第1.5.62项、第6.1.3项、第6.1.5项、第11.1.2项、第12.1.3项和第13.2.2项，表3至表6及附件四；发布《水务总法》并修改、增补和废止《国家水法》若干条款的法令，《联邦官方公报》，2025年12月11日，《国家水法》第22条、第33条至第37条和第37条之二之一，以及过渡条款；《联邦民法典》第1939条、第1944条以及第2243条至第2246条。西班牙文法律条文的中文表述由我们译出，以西班牙文原文为准。 信息截止日期：2026年10月3日，即核实文本之日。 GP&H Legal 为在墨西哥设立和运营工业设施的国际运营商提供法律服务，尤其关注决定工厂能否运营的能源与水务许可。本文为一般性信息，不构成对任何具体事项的法律意见，亦不产生律师与客户关系。
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